Arrendamientos durante el Estado de Alarma: todo lo que es preciso saber

Publicado: 27 de Abril de 2020

Real Decreto-Ley de 21 de abril de 2020, publicado en el BOE el 22 de abril de 2020

Es de aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (locales, fundamentalmente), previstos en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), o de industria.

Resumimos las condiciones en función de los requisitos que reúne el arrendador, dado que la norma tiene distinta consecuencia en función de las circunstancias que reúne el arrendador.

1.- Propietarios grandes tenedores:

Arrendadores: aplicable cuando la propiedad corresponda a una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (propietario de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o que sumen los inmuebles más de 1.500 m2 construidos).

Arrendatarios: personas físicas o jurídicas, con los siguientes requisitos:

I.- Autónomo:

a) Estar afiliado y en alta al día 14 de marzo de 2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar, o en su caso en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Estado de Alarma, o que por la declaración del Estado de Alarma su facturación del mes en que lo solicite haya quedado reducida al menos en un 75% en relación con el año anterior.

II.- PYME:

a) Siempre que no haya superado los límites establecidos por el artículo 257,1 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC), es decir no reúnan dos o más de las siguientes condiciones: activo superior a 4 millones de euros, cifra anual de negocios superior a 8 millones de euros y número de trabajadores superior a 50.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Estado de Alarma, o que por la declaración del Estado de Alarma su facturación del mes en que lo solicite haya quedado reducida al menos en un 75%, en relación con el año anterior.

En todo caso la acreditación de la reducción de la facturación deberá realizarse mediante declaración responsable, pudiendo pedir el arrendador los libros contables, y la suspensión de la actividad mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT).

Medida aprobada por el RDL: moratoria obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario en el pago de la renta, durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma. La norma no establece con claridad cuándo debe considerarse que comienza esta moratoria, y cuando termina, pues hace referencia al estado de alarma, con lo cual podría entenderse que comienza desde la declaración del estado de alarma (14-03-2020), pero también puede considerarse que desde su solicitud al arrendador, o desde la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley (23-4-2020).

Plazo de la moratoria: como hemos indicado es aplicable para las rentas que se devenguen desde el inicio del estado de alarma, y durante sus prórrogas, y además se puede prorrogar si el plazo fuera insuficiente en relación con el impacto del Covid-19. Queda por lo tanto el plazo a la interpretación que podamos considerar del impacto, aunque sí que establece un plazo máximo de 4 meses.

Aplazamiento de pago: las rentas aplazadas no devengarán penalización ni intereses de ningún tipo y deberán abonarse mediante su fraccionamiento en un plazo de 2 años. Aunque no se establece de forma clara en el Real Decreto-Ley, consideramos que este fraccionamiento deberá de realizarse en función de la forma de pago establecida: es decir, si el pago de la renta es mensual, se fraccionará por meses, si es trimestral por trimestres, etc. No obstante, podrían considerarse otros fraccionamientos en función de las posibilidades del arrendatario.

Requisito formal: solicitarla en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, al día siguiente de su publicación; es decir, el 23 de abril de 2020.

2.- Propietarios que no reúnen los requisitos del apartado anterior: es decir, no son empresas, ni entidad pública de vivienda, ni gran tenedor.

Arrendatarios: personas físicas o jurídicas, con los siguientes requisitos:

I.- Autónomo:

a) Estar afiliado y en alta al día 14 de marzo de 2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar, o en su caso en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Estado de Alarma, o que por la declaración del Estado de Alarma su facturación del mes en que lo solicite haya quedado reducida al menos en un 75% en relación con el año anterior.

II.- PYME:

a) No superar los límites del artículo 257,2 de la LSC; es decir, activo no superior a 4 millones de euros, cifra anual de negocios inferior a 8 millones de euros y número de trabajadores inferior a 50.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Estado de Alarma, o que por la declaración del Estado de Alarma su facturación del mes en que lo solicite haya quedado reducida al menos en un 75% en relación con el año anterior.

En todo caso la acreditación de la reducción de la facturación deberá realizarse mediante declaración responsable, pudiendo pedir el arrendador los libros contables, y la suspensión de la actividad mediante certificado expedido por la AEAT.

Medida: el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal o extraordinario en el pago de la renta, cuya aceptación no es obligatoria para la propiedad.

Plazo de la moratoria: desde la vigencia de este Real Decreto-Ley; es decir, el 23 de abril de 2020, por el plazo que se acuerde y forma que se establezca libremente entre las partes. Este acuerdo posibilita a disponer de mutuo acuerdo de las fianzas prevista por la LAU (no otras), y su reposición deberá realizarla el arrendatario en el plazo de un año.

Requisito formal: solicitarla en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, al día siguiente de su publicación; es decir, el 23 de abril de 2020.

Otras consideraciones:

Acuerdos anteriores hasta la publicación de este Real Decreto-Ley para ambos casos: seguirán siendo válidos los acuerdos adoptados por las partes, anteriores a la publicación de este Real Decreto-Ley.

Empresas o grandes tenedores con inmuebles financiados: esta norma puede repercutir de forma importante cuando los propietarios hayan financiado su adquisición mediante préstamos con o sin garantía hipotecaria, y que se verán ahora con una grave disminución de sus ingresos previstos para el pago de dicha financiación. Ello requerirá de negociaciones con las entidades financieras para disminuir o paliar este impacto.

Zaragoza, a 23 de abril de 2020.

Esteban Vera Palá