Durante 2019 en España, de acuerdo con los datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística, se produjeron un total de 502.127 compraventas de viviendas. Si bien es cierto que a partir del mes de marzo de 2020 el ritmo lógico de transmisiones inter vivos sufrirá un abrupto descenso como consecuencia de la pandemia del COVID-19, es indispensable conocer los aspectos más importantes a la hora de celebrar un negocio jurídico como éste. En este artículo reseñamos algunas claves:
1. Medidas de precaución a tomar por la parte compradora.
Cuando la parte compradora está interesada en adquirir una vivienda, debe tomar una serie de precauciones incluso antes de otorgar la Escritura pública de compraventa, a fin de constatar que la información facilitada por la parte vendedora se ajusta a la realidad:
- Solicitud al Registro de la Propiedad de una Nota Simple sobre la finca objeto de interés, para confirmar que está libre de cargas y gravámenes que en caso de conocerse supondrían el desistimiento en la compraventa: hipotecas sobre el inmueble que garantizan un préstamo, usufructo a favor de una persona sobre la vivienda, entre otros ejemplos.
- Solicitud de certificado de deudas a la Comunidad de Propietarios de los vendedores, a fin de comprobar si éstos se hallan al corriente de pago con la misma.
2. Documentación necesaria a aportar al Notario para otorgar la escritura pública de compraventa.
Es abundante la documentación que se debe aportar al Notario con carácter previo al otorgamiento de la escritura de compraventa, y que se puede resumir en la siguiente lista:
- DNI de las personas físicas otorgantes.
- Escritura por la que la parte vendedora es titular o propietaria de la finca.
- Certificación de deudas de la Comunidad de Propietarios, salvo exoneración expresa de la parte compradora.
- Certificado de eficiencia energética.
- Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles del último ejercicio.
- Justificación por parte de la compradora de la forma en la que se satisface el precio de la compraventa: transferencia bancaria, cheque, etc.
3. Régimen fiscal: ¿quién se encarga de abonar los impuestos derivados de la compraventa?
Las cuantías resultantes de los impuestos a todos los niveles – estatal, autonómico y local – pueden ser elevadas, por lo que es un elemento de especial relevancia. La primera idea que debe quedar clara es que las partes pueden acordar quién abona cada uno de los impuestos con absoluta libertad; cosa distinta es que la Administración no se vea afectada por dichos pactos, y gire los impuestos o liquide a quien deba conforme a la legislación de cada tributo. Los impuestos más relevantes son los siguientes:
- A nivel estatal:
o IRPF: en caso de que los vendedores hayan obtenido una ganancia patrimonial entre el precio por el que adquirieron la vivienda y el precio por el que ahora la han transmitido.
o IVA: solamente se devengará en caso de que el vendedor sea un promotor inmobiliario. No se devenga en caso de compraventa de vivienda entre particulares.
- A nivel autonómico:
o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): su devengo tiene lugar en las compraventas de vivienda entre particulares, y únicamente se entenderá devengado el impuesto una vez otorgada la escritura pública de compraventa de la vivienda, de conformidad con el art. 7.1.a) LITPAJD, en concordancia con el art. 1280.1 del Código Civil.
- A nivel municipal:
o Plusvalía Municipal (IIVTNU): el sujeto pasivo es el vendedor, y es quien deberá autoliquidar el impuesto, aunque su efectivo pago puede pactarse que lo realice el comprador; ello siempre que se haya producido un efectivo incremento de valor, pues en caso contrario no se abona cantidad alguna por el impuesto (se autoliquida “a cero”).
o Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI o antigua Contribución Urbana). El Consistorio girará el impuesto al titular del inmueble que figure en el Catastro.
4. La naturaleza de las Arras que se pueden establecer en el contrato privado.
Pueden ser de tres categorías distintas – penitenciales, penales y confirmatorias -, y en función de los intereses de las partes se establecerán de uno u otro tipo.
Lo más habitual es que sean penitenciales, y que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato sin causa, aunque abonando la cantidad correspondiente (el comprador perderá la cantidad de dinero aportada, o el vendedor la devolverá por duplicado si desiste). En caso de que sean penales, tendrán que ver con la indemnización por daños y perjuicios derivadas del incumplimiento de una de las partes. Finalmente, las confirmatorias son simplemente una cantidad adelantada del pago del precio como señal por parte de los compradores.
Expuestas las anteriores circunstancias propias de la compraventa de viviendas, resulta indispensable contar con un asesoramiento jurídico adecuado, a fin de evitar conflictos innecesarios entre las partes.
